Por Alexandre Trevizan, CEO da RE/MAX AGRO
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Como CEO de uma das principais empresas especializadas em compra e venda de grandes propriedades rurais no Brasil, tenho observado uma transformação profunda no mercado imobiliário rural. Nos últimos 24 meses, uma nova variável entrou definitivamente na equação de valor das fazendas: o potencial de geração de créditos de carbono.
O que antes era apenas conversa de nicho virou realidade com a Lei 15.042/2024, sancionada em dezembro, que instituiu o Sistema Brasileiro de Comércio de Emissões de Gases de Efeito Estufa (SBCE). Segundo o Ministério da Fazenda, a nova legislação permite que emissões de gases poluentes se revertam em ativos financeiros negociáveis, atraindo investimentos. Agora temos segurança jurídica, e isso muda tudo no real estate rural.
O Novo Paradigma de Valorização Patrimonial
O mercado de terras agrícolas no Brasil tem mostrado valorização consistente nos últimos anos. Com a regulamentação do mercado de carbono, propriedades com potencial comprovado de geração de créditos de carbono estão obtendo ágios adicionais no momento da venda.
Cada hectare em sistema de Integração Lavoura-Pecuária-Floresta (ILPF) ou sistemas agroflorestais pode gerar receitas recorrentes com créditos de carbono, criando uma nova linha de receita para as propriedades rurais.
As Regiões e Tipos de Propriedades Mais Promissoras
1. Áreas de Pastagem Degradada: Oportunidade de Transformação
Segundo a Embrapa, o Brasil possui 28 milhões de hectares de pastagens degradadas com potencial para expansão agrícola. São propriedades que hoje têm baixo valor de mercado, mas que representam oportunidades extraordinárias de valorização.
Por que são atrativas:
- Preço de aquisição relativamente baixo
- Alto potencial de valorização pós-recuperação
- Elegibilidade imediata para projetos de carbono
- Possibilidade de conversão para sistemas mais rentáveis
O governo federal anunciou o Programa Nacional de Conversão de Pastagens Degradadas, com meta de recuperar até 40 milhões de hectares em 10 anos. Propriedades nessa categoria serão as grandes beneficiadas pelos programas de incentivo.
2. Fazendas na Transição Amazônia-Cerrado
Estas áreas apresentam características únicas para o mercado de carbono:
- Maior potencial de sequestro de carbono devido à biomassa
- Pressão internacional por conservação valoriza certificações
- Acesso potencial a fundos internacionais de conservação
- Possibilidade de múltiplas receitas
3. Propriedades com Reserva Legal Excedente
Com a regulamentação do mercado de carbono pela Lei 15.042/2024, áreas de vegetação nativa preservada além do mínimo legal tornaram-se ativos com potencial de monetização através de créditos de carbono.
O Que Considerar na Hora de Investir
Fatores Positivos (prós)
1. Múltiplas Fontes de Receita
Uma propriedade moderna pode gerar receita de:
- Produção agrícola tradicional
- Créditos de carbono (mercado regulado e voluntário)
- Pagamentos por serviços ambientais
- Energia renovável
2. Acesso a Financiamento Privilegiado
O Plano Safra 2024/2025 disponibilizou R$ 400,59 bilhões para a agricultura empresarial, com linhas específicas para práticas sustentáveis com taxas diferenciadas.
3. Marco Regulatório Estabelecido
Com a Lei 15.042/2024, o Brasil estabeleceu as bases legais para o mercado de carbono, criando segurança jurídica para investimentos de longo prazo.
Fatores de Atenção (contras)
- Investimento Inicial Significativo: A implementação de sistemas de baixo carbono e processos de certificação requer capital inicial considerável, além de conhecimento técnico especializado;
- Complexidade Técnica e Burocrática: Certificações exigem conhecimento especializado, monitoramento contínuo e processos documentais rigorosos;
- Mercado em Desenvolvimento: Apesar da regulamentação, o mercado de carbono no Brasil ainda está em fase de estruturação, com regras específicas sendo desenvolvidas;
- Tempo de Maturação: Projetos de carbono levam tempo para começar a gerar receitas consistentes. É investimento de médio e longo prazos.
Estratégias Para o Sucesso no Novo Mercado
1. Due Diligence Ampliada: Ao avaliar uma propriedade, não olhe apenas para produtividade atual. Avalie também:
- Potencial de sequestro de carbono baseado no tipo de solo e clima
- Elegibilidade para certificações ambientais
- Histórico de uso do solo (fundamental para estabelecer linha de base)
- Proximidade de projetos similares (economias de escala em certificação)
2. Diversificação Regional: Diferentes biomas oferecem diferentes oportunidades:
- Amazônia: Maior potencial de sequestro, mas com maior complexidade regulatória
- Cerrado: Equilíbrio entre produção agrícola e potencial de conservação
- Mata Atlântica: Oportunidades em restauração florestal
- Pampa: Pecuária regenerativa com potencial ainda pouco explorado
3. Parcerias Estratégicas: O sucesso neste mercado depende de expertise técnica. Estabeleça parcerias com:
- Consultorias especializadas em certificação de carbono
- Cooperativas que já desenvolvem projetos coletivos
- Fundos de investimento focados em sustentabilidade
- Empresas compradoras de créditos de carbono
4. Visão de Portfólio: Um portfólio equilibrado deve combinar:
- Propriedades produtivas tradicionais (fluxo de caixa imediato)
- Áreas com potencial de recuperação (valorização de médio prazo)
- Projetos de carbono em desenvolvimento (receita adicional futura)
- Reservas estratégicas (opções para futuros desenvolvimentos)
O Momento é Agora
Com a sanção da Lei 15.042/2024, o Brasil tem agora um marco regulatório claro para o mercado de carbono. Segundo dados do governo federal, cerca de cinco mil empresas do setor industrial terão metas de descarbonização e poderão cumpri-las adquirindo Cotas Brasileiras de Emissão ou certificados de redução ou remoção de emissões.
O Programa Nacional de Conversão de Pastagens Degradadas, instituído pelo governo federal, visa transformar até 40 milhões de hectares em sistemas produtivos eficientes e de baixo carbono. Isso representa uma oportunidade sem precedentes para investidores imobiliários rurais.
O Futuro do Real Estate Rural
O mercado imobiliário rural brasileiro está passando por sua maior transformação em décadas. Com a regulamentação do mercado de carbono e os compromissos climáticos assumidos pelo Brasil, propriedades rurais não são mais apenas plataformas de produção agrícola – são ativos ambientais complexos com múltiplas fontes potenciais de valor.
Recomendações Finais
Como CEO da RE/MAX AGRO, minhas recomendações para quem busca investir neste novo paradigma são:
- Não espere o mercado amadurecer completamente: As melhores oportunidades surgem para quem se posiciona cedo, ainda que com cautela calculada;
- Invista em conhecimento: Este mercado exige compreensão de aspectos agronômicos, ambientais e financeiros. Cerque-se de especialistas;
- Pense em horizonte de 5-10 anos: Valorização patrimonial ligada a atributos ambientais é jogo de médio e longo prazos;
- Considere o risco regulatório como oportunidade: Propriedades já adequadas às novas exigências terão vantagem competitiva crescente;
- Não subestime a complexidade operacional: Gerar créditos de carbono certificados exige gestão profissional e investimento contínuo.
O mercado de real estate rural no Brasil está entrando em uma nova era. Propriedades que combinam produtividade agrícola com serviços ambientais serão os ativos mais valiosos da próxima década.
Na RE/MAX AGRO, estamos preparados para assessorar investidores nesta transição. O futuro da agricultura brasileira será carbono-neutro, e o futuro do investimento em terras rurais será definido por quem entender isso primeiro.
O marco regulatório está estabelecido. A questão agora é: você vai aproveitar esta oportunidade ou deixá-la passar?
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